2 ـ مفاهیم مرتبط15
1ـ2. زمین15
2ـ2. قطعه زمین15
3ـ2. سیستم اطلاعات جغرافیایی15
4ـ2. سیستم اطلاعات زمینی16
گفتار دوم: جرایم ثبتی16
الف) مفهوم شناسی جرم‌های ثبتی17
1. تعریف جرم ثبتی17
2. تفاوت جرایم ثبتی و تخلفات ثبتی18
3. ویژگی های جرایم ثبتی18
ب) انواع جرایم ثبتی19
1. جرایم ثبتی خاص19
2. جرایم ثبتی در حکم جعل، خیانت در امانت و کلاهبرداری20
1ـ2. جرایم ثبتی در حکم جعل20
2ـ2. جرایم ثبتی در حکم خیانت در امانت20
3ـ2. جرایم ثبتی در حکم کلاهبرداری20
گفتار سوم: پیشگیری از جرم21
الف) معنا و مفهوم پیشگیری21
ب) مفهوم پیشگیری از جرم21
ج) انواع پیشگیری از جرم22
1. پیشگیری کیفری22
2. پیشگیری غیرکیفری23
1ـ2. پیشگیری اجتماعی23
2ـ2. پیشگیری وضعی23
3. پیشگیری ابتدایی24
4. پیشگیری ثانویه25
5. پیشگیری ثالث25
مبحث دوم: تاریخچه کاداستر25
مبحث سوم: عوامل زمینه ساز ارتکاب جرایم ثبتی27
گفتار اول: عوامل جرم زای ثبتی در قلمرو قانونی27
الف) فقدان تعریف دقیق از جرم ثبتی28
ب) نارسایی سیستم مجازات جرایم ثبتی28
گفتار دوم: عوامل جرم زای ثبتی در قلمرو قضایی29
الف) تعدد مراجع رسیدگی کننده30
ب) صدور بی رویه بخشنامه‌های ثبتی33
گفتار سوم: عوامل جرم زای ثبتی در قلمرو اجرایی34
الف) عدم وجود نظام جامع ثبت اسناد و املاک34
ب) کمبود منابع انسانی و مالی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور35
ج) عدم نظارت دقیق بر عملکرد مجریان امور ثبتی36
د) فقدان رویکردی مستقل در قبال جرمهای ثبتی38
ه‍ ) ضعف آموزش و پژوهش در سطح سازمان ثبت39
فصل دوم: جرایم ثبتی خاص و جرایم ثبتی در حکم جعل و نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از آنها40
مبحث اول: جرایم ثبتی اسناد و املاک خاصّ41
گفتار اول: مفلس قلمداد نمودن خود به منظور فرار از ادای حق دیگری41
الف) ارکان جرم43
ب) نقش کاداستر در پیشگیری از جرم مذکور45
گفتار دوم: تعهد یا معامله معارض46
الف) ارکان‌ جرم47
ب) نقش اجرای طرح کاداستر در پیشگیری از این جرم56
گفتار سوم: امتناع سردفتر یا‌ دفتریار‌ کفیل معذور از خدمت از تحویل مدارک58
الف) ارکان جرم59
ب) اثر اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم61
گفتار چهارم: انجام معامله نسبت به ملکی که سند مالکیت‌ معارض‌ دارد61
الف) ارکان جرم62
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم63
مبحث دوم: جـرایم ثـبتی “اسـناد و املاک” در حکم جعل64
گفتار اول: مفهوم جعل64
گفتار دوم: جعل و تزویر‌ در اسناد رسمی (ویژه مستخدمین و اجـزای ثـبت اسـناد و امـلاک و صـاحبان دفاتر اسناد رسمی)66
الف) ارکان جرم69
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم80
گفتار سوم: تصدیقات خلاف واقع مـستخدمین و اجـزای ثبت اسناد و املاک80
الف) ارکان جرم82
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم84
فصل سوم: جرایم ثبتی در حکم خیانت در امانت و کلاهبرداری و نقش کاداستر در پیشگیری از این جرایم85
مبحث اول: جرم ثبتی در حکم خیانت در امانت86
گفتار اول: تبانی کردن متولی یا نماینده اوقاف با متقاضیان ثبت املاک وقف و حـبس و ثـلث‌ باقی86
گفتار دوم: ارکان جرم87
گفتار سوم: نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم89
مبحث دوم : جرایم ثبتی در حکم کلاهبرداری89
گفتار اول : تقاضای ثبت ملک غیر و خود را من غیر حق مالک جلوه دادن90
الف) ارکان جرم92
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم94
گفتار دوم: تقاضای ثبت ملک غیر به عنوان مالکیت، با وجود امین بودن شخص نسبت به ملک95
الف) ارکان جرم95
1. رکن قانونی95
2. رکن مادی96
3. رکن معنوی97
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم97
گفتار سوم : خیانت یا تبانی نمودن امین ملک با‌ شخص‌ دیـگر‌ و بـه ثـبت رسیدن ملک مورد امانت به نام شخص دیگر98
الف) ارکان‌ جرم99
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم100
گفتار چهارم: متصرف قلمداد نمودن خود نسبت به ملک‌ دیگری‌ من‌ غـیر حقّ و دادن تـقاضای ثـبت در این خصوص101
الف) ارکان جرم103
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم104
گفتار پنجم: امتناع از ردّ حق به ذی حق‌ و تصدیق‌ ننمودن حق وی در معاملات با حـق استرداد105
الف) ارکان جرم107
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم109
گفتار ششم : عدم انعکاس حقوق اشخاص حقیقی‌ یا‌ حقوقی‌ نـسبت بـه تـمام یا قسمتی از املاک و اسناد از بین رفته به‌ علت جنگ یا حوادث غیر مترقبه در تقاضانامه شـخص متقاضی109
الف) ارکان جرم111
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم112
نتیجه‌گیری113
منابع و مآخذ116
الف) کتاب‌ها116
ب) پایان‌نامه‌ها و مقاله‌ها118
Abstract121

چکیده
در یک نظام اجتماعی و حقوقی مطلوب همیشه پیشگیری از وقوع جرم نسبت به برخوردهای کیفری پس از وقوع آن، از اهمیت بالاتری برخوردار است، و هرچه اهمیت و آثار و تبعات ارتکاب جرمی بیشتر باشد به تناسب اهمیت پیشگیری از آن جرم نیز افزایش می یابد، از جمله جرایم پراهمیت و دارای آثار منفی عدیده در حوزه های مختلف، اقتصادی، اجتماعی و… جرایم ثبتی می باشد. ما در این رساله تلاش نموده ایم با مفهوم کاداستر در ابعاد مختلف آن و هم چنین مفاهیم مشابه و مرتبط با کاداستر و نیز روند اجرای آن و تاریخچه کاداستر در جهان و ایران آشنا شویم و با بررسی جرایم ثبتی و عوامل زمینه ساز این جرایم به تحلیل و ارزیابی نقش کاداستر در پیشگیری از این جرایم بپردازیم لذا در این پژوهش با کاداستر، جرایم ثبتی خاص،جرایم ثبتی در حکم جعل و خیانت در امانت و کلاهبرداری انواع و ارکان هر نوع از آن و نقش کاداستر در پیشگیری از آنها آشنا خواهیم شد.
کلید واژه: کاداستر، جرایم ثبتی، پیشگیری.

مقدمه
الف) بیان مسئله
بی تردید اقدام پیشگیرانه از وقوع جرم، بزهکاری و انحراف و گمراهی، از سیاست‌ها و اصول قضائی اسلام محسوب می‌شود، این فرآیند پیشگیرانه از جرم مجموعه‌ای از اقدامات کیفری و غیر کیفری در حوزه‌های تقنینی، اجتماعی، فرهنگی اقتصادی و سیاسی را در بر می‌گیرد.
فعل یا ترک فعل مجرمانه‌ای است که در جریان عملیات ثبتی و یا پس از آن، با نقض قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب می‌یابد، تحت عنوان جرایم ثبتی قرار می‌گیرند. این جرایم، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاری که به بار می‌آورند، جرایم پر اهمیتی بحساب می‌آیند. جرایم ثبتی به عنوان گونه‌ای از جرم‌های اقتصادی، پدیده‌ای نو ظهور در سطح ملی و جهانی به شمار می‌آیند که در واقع مانع رشد و توسعه جوامع انسانی و سلامت روابط اجتماعی و قضایی می‌باشند. در جرایم ثبتی نیز، همانند هر جرم دیگری، اقدامات پیشگیرانه، موثرتر و کم هزینه‌تر از اقدامات سرکوبگرایانه و کیفری است. لذا در راستای کاهش یا ریشه کن نمودن این عوامل باید تدابیری اندیشیده شود که طرح جامع کاداستر از جمله این تدابیر است، در حقیقت کاداستر به نظامی اطلاق می‌شود که هدف از آن تعیین محدوده‌های مالکیتی به همراه اطلاعات حقوقی مرتبط با هر ملک می‌باشد. حال این سؤال مطرح است که اجرای طرح جامع کاداستر چه تأثیری بر پیشگیری از جرایم ثبتی خواهد داشت؟ مشخصا در ارتکاب کدایم یک از جرایم ثبتی نقش پیشگیرانه مثبت دارد؟ در کدام اثر منفی گذارد؟ و نسبت به کدام بی تأثیر است؟ آیا جهت پیشگیری کامل از جرایم ثبتی اتخاذ تدابیر پیشگیرانه دیگری نیز علاوه بر اجرای طرح جامع کاداستر لازم است؟ و نهایتا ملزومات تقنینی و اجرایی تأثیرگذاری هرچه بیشتر اجرای این طرح در پیشگیری از جرایم ثبتی چیست؟
رسیدن به پاسخ پرسشهای فوق ابتدائا مستلزم تعریف دقیق و کاملی از مفهوم کاداستر، چیستی و چگونگی آن و همچنین بیان تعریف جرم ثبتی و شناخت انواع آن است و سپس نیازمند بررسی و تبیین دقیق تأثیر اجرای طرح مذکور در پیشگیری از انواع جرایم ثبتی و تطبیق نتایج حاصله از اجرای طرح با فرآیند ارتکاب مورد به مورد جرم‌های ثبتی خواهد بود بصورتی که بتوان مشخص نمود بر کدام نوع از این جرایم چه تأثیری دارد، سپس برآیند مجموع تأثیرات بایستی سنجیده شده و منفی یا مثبت بودن آن محرز گردد که در این رساله به آن خواهیم پرداخت.
ب) ضرورت تحقیق
از آنجا که جرایم ثبتی ذیل جرایم اقتصادی دسته بندی می‌شوند و این جرایم چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاری که به بار می‌آورند، جرایم پر اهمیتی بحساب می‌آیند لذا شناخت تأثیر قوانین و عملکردها در پیشگیری از آنها از اهمیت و ضرورت بسزایی برخوردار است ما نیز با شناخت این ضرورت و برای برداشتن گامی در راستای این مهم میخواهیم در این رساله به اهداف ذیل جامه عمل بپوشانیم:
(1) شناخت دقیق و کامل تأثیرات اجری طرح جامع کاداستر در حوزه جرایم ثبتی.
(2) تشخیص و تمیز جرایم ثبتی‌ای که زمینه ارتکاب آنها مشخصا، فقط با اجرای طرح جامع کاداستر از بین خواهد رفت و جرایمی که علاوه بر اجرای طرح کاداستر نیاز به اتخاذ تدابیر پیشگیرانه دیگر دارند و نیز جرایم ثبتی‌ای که اجرای طرح مذکور تأثیری در زمینه ارتکاب آنها ندارد.
(3) شناخت ضعف‌ها و نواقص طرح مذکور در حوزه تقنین و اجرا به منظور کارآمدی هرچه بیشتر آن در پیشگیری از جرایم ثبتی و ارائه پیشنهادات لازم جهت اصلاح قانون و نحوه اجرا.
ج) سؤالات تحقیق
سؤال اصلی:
طرح جامع کاداستر چگونه و چه تأثیری در پیشگیری از جرایم ثبتی دارد؟
سؤالات فرعی:
1. اجرای طرح جامع کاداستر درپیشگیری کدام یک از جرایم ثبتی اثر مثبت و در کدام اثر منفی دارد و در کدام بلا اثر است؟
2. ملزومات تقنینی و اجرایی جهت تأثیر گذاری هرچه بهتر طرح مذکور در پیشگیری از جرایم ثبتی کدامند؟
3- آیا جهت پیشگیری کامل از جرایم ثبتی اتخاذ تدابیر پیشگیرانه دیگری نیز علاوه بر اجرای طرح جامع کاداستر لازم است؟
د) فرضیه تحقیق
اجرای طرح جامع کاداستر با کاهش جرایم ثبتی ارتباط مستقیم داردو می‌تواند در موضوع استعلامات ثبتی، با شفاف سازی نقل و انتقالات معاملات رسمی و تثبیت حدود و اطلاعات مالکیت ها و صدور سند مالکیت کاداستری در قالب طرح کاداستر و غیر قابل جعل بودن آن ٍاختلافات و ارتکاب جرایم ثبتی را تا میزان زیادی کاهش دهد.
اجرای طرح جامع کاداستر مستقلا زمینه ارتکاب برخی از جرایم ثبتی را به طور کامل از بین می‌برد و در عین حال نسبت به برخی از جرایم ثبتی بی اثر است.
جهت تاثیر گذاری هرچه بهتر طرح مذکور مبتنی است که قانون ثبت نیز باید منطبق با طرح جامع کاداستر تغییر و اصلاح گردد.
جهت پیشگیری کامل از جرایم ثبتی اتخاذ تدابیر پیشگیرانه دیگری نیز علاوه بر اجرای طرح جامع کاداستر لازم است و یکی از این تدابیر اثر انگشت الکترونیکی در دفاتر اسناد رسمی است که به تازگی در این دفاتر راه اندازی شده است .
ه‍ ) پیشینه تحقیق
طبق تحقیقات حقیر در کشور ما تا کنون هم در زمینه جرایم ثبتی و هم در زمینه چیستی و چگونگی انواع کاداستر و نیز در خصوص مفاهیم و روشهای پیشگیری از جرم تحقیقاتی انجام شده است که چند نمونه از آنها عبارتند از:
1 ـ رضا پناه، محسن، 1392، نقد و بررسی جرایم ثبتی
2 ـ شهری، غلامرضا، 1379، حقوق ثبت اسناد و املاک
3ـ براتی حسین آبادی، زهرا، 1389، پایان نامه‌ای تحت عنوان ارتباط تکنولوزی با ارتکاب جرایم ثبتی، چالش
4ـ علومی، محمد صادق، 1390، پایان نامه‌ای تحت عنوان نقش کاداستر در اثبات و احراز مالکیت
5ـ جلیلی، معصومه، 1382، مقاله‌ای با عنوان مفهوم کاداستر در حقوق ثبت و مطالعه و بررسی تطبیقی آثار آن
لکن با تحقیقاتی که انجام داده ام مشخص گردید در این زمینه تا کنون تحقیق مستقل و جامعی چه در سطح دانشگاهی و چه در سطح اداری و فنی صورت نگرفته است.
و) اهداف تحقیق
مهم‌ترین اهداف اجرای این تحقیق بدین شرح است:
1 ـ شناخت دقیق و کامل تأثیرات اجری طرح جامع کاداستر در حوزه جرایم ثبتی
2 ـ تشخیص و تمیز جرایم ثبتی‌ای که زمینه ارتکاب آنها مشخصا، فقط با اجرای طرح جامع کاداستر از بین خواهد رفت و جرایمی که علاوه بر اجرای طرح کاداستر نیاز به اتخاذ تدابیر پیشگیرانه دیگر دارند و نیز جرایم ثبتی‌ای که اجرای طرح مذکور تأثیری در زمینه ارتکاب آنها ندارد.
3 ـ شناخت ضعف‌ها و نواقص طرح مذکور در حوزه تقنین و اجرا به منظور کارآمدی هرچه بیشتر آن در پیشگیری از جرایم ثبتی و ارائه پیشنهادات لازم جهت اصلاح قانون و نحوه اجرا
ز) روش تحقیق
نوع تحقیق حاضر بر اساس هدف کاربردی است زیرا نتایج حاصل از آن می‌تواند در رفع نیازها و ابهامات موجود در خصوص نقش اجرای طرح کاداستر در پیشگیری از جرایم ثبتی مورد استفاده قرار گیرد و براساس روش تجزیه و تحلیل داده‌ها نیز مبتنی بر روش توصیفی ـ تحلیلی است چرا که در این تحقیق به سؤالات “چیست و چگونه هست” پاسخ داده شده به گونه‌ای که با توصیف مفاهیم مربوطه و تحلیل قوانین و مقررات جرایم ثبتی و قانون طرح جامع کاداستر و نتایج حاصل ازاجرای آن و استفاده از روش‌های استدلالی در تطبیق این نتایج با شرایط ارتکاب جرایم مذکور به شرح و بررسی تأثیرات پیشگیرانه اجرای طرح کاداستر در جرایم ثبتی خواهیم پرداخت.
روش جمع آورری اطلاعات نیز مبتنی بر مطالعات کتابخانه‌ای بوده و در این روش منابع موجود مورد بررسی قرارگرفته و سپس مورد استناد واقع شده اند.
ح) محدودیت‌ها و موانع تحقیق
1 ـ کمبود منابع و در واقع از آنجایی که قانون جامع کاداستر به تازگی به تصویب رسیده در بسیاری از موارد با نبود منابع مرتبط به روز و مفید و منطبق با قانون جدید روبرو بودیم و محدود منابع موجود نیز مربوط به قوانین مرتبط قبلی بوده که با تصویب قانون جدید نسخ گردیده.
2 ـ قانون جدید التصویب طرح جامع کاداستر به تازگی به اجرا در آمده است ولی تاکنون نتایج و آمار ملموسی در دست نمی باشد.
ط) سازماندهی تحقیق
این تحقیق دارای یک مقدمه و سه فصل است که فصل اول به بیان مفاهیم مورد نیاز و ضروری در تحقیق پرداخته شده است. از جمله این مفاهیم کاداستر، انواع کاداستر و مفاهیم مرتبط با آن، جرایم ثبتی، تفاوت این جرایم با تخلفات ثبتی، انواع جرایم ثبتی، عوامل آن، مفهوم پیشگیری، انواع پیشگیری و… است. در فصل دوم جرایم ثبتی خاص و جرایم ثبتی در حکم جعل و ارکان جرمهای مذکور وتأثیر کاداستر درپیشگیری ازآنها را مورد تحلیل وبررسی قرار گرفته است و در فصل سوم نیز جرایم ثبتی در حکم خیانت در امانت و جرایم ثبتی در حکم کلاهبرداری و تأثیر کاداستر در پیشگیری از این جرایم را تحلیل و بررسی نموده ودر پایان با نتیجه گیری وچند پیشنهاد و ذکر منابع و مآخذ و نگارش چکیده انگلیسی به رساله خویش پایان داده ام.

فصل اول: مفاهیم، تاریخچه و عوامل زمینه‌ساز جرایم ثبتی

در ابتدا و در فصل نخستین به بررسی مفاهیم اصلی و فرعی کاداستر و جرایم ثبتی و انواع و علل آن به شرح ذیل می‌پردازیم:
مبحث اول: مفاهیم
در ذیل مفاهیم اصلی مرتبط با بحث را در سه گفتار باموضوع های کاداستر ، جرایم ثبتی و پیشگیری از جرم تبیین می نماییم.
گفتار اول: کاداسترومفاهیم مشابه ومرتبط با آن
در بیان مفهوم کاداستر ابتدا تعاریف مختلف از کاداستر و سپس مفاهیم مشابه و مرتبط به آن، بدین شرح بررسی می شود.
الف) تعاریف کاداستر
کلمه کاداستر از کلمه یونانی Katastichon به معنی “دفترچه یادداشت” گرفته شده است، این واژه در طول زمان در زبان لاتین به “Capitastrum” تغییر یافته است و یونانی‌ها و رومی‌ها آن را برای تعیین محدوده زمین‌ها و میزان اخذ مالیات به کار می‌بردند. در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی، همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی، نحوه استفاده از زمین (کاربری زمین) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدریج به روش‌ها و تکنیک‌های دقیق‌تری برای ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن به کار گرفته شد1، که تحت عنوان کاداستر معروف گردید.2 در واقع، کاداستر تایید جغرافیایی نظام ثبت مالکیت زمین است. هدف کاداستر باید تضمین آن باشد که قطعات در رابطه جغرافیایی صحیح باهم نشان داده شوند و مرزهایشان به طور صحیح و به گونه‌ای که موثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت زمین باشد، تعیین شوند. بنابراین استفاده از کاداستر دستیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم می‌کند: یک قسم، نقشه‌های جغرافیایی که نشان دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم دیگر متن ثبت شده‌ای که شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین می‌باشد. ثبت زمین و کاداستر ارتباط قوی‌ای باهم دارند و می‌توانند مکمل هم باشند. این ارتباط به اندازه‌ای است که برخی ترکیب نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته‌اند و از آن با نام‌های مختلفی چون “نظام جامع ثبت زمین3” “نظام کاداستر4” ، “نظام مدیریت زمین5” یادکرده اند.
به نظر می‌رسد یادکردن از کاداستر به عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد.6
در کتاب “مبسوط در ترمینولوژی حقوق” اثر دکتر مـحمد جعفر جعفری لنگرودی ذیل “کاداستر” چنین آمده است:
1 ـ مجموعه دفاتر‌ و اسنادی که دلالت بر مساحت اراضی زراعی و غیر زراعی واملاک و نقشه و حدود تفصیلی آن‌ها در مناطق مختلف کشور کند و هدف آن‌ها تعیین نماید.
2 ـ مالیات‌های اراضی بر ارزش و منافع آن‌ها و ثبت صحیح املاک و حذف تعارض اسناد مالکیت است.
3 ـ نفس اقدام‌ راجع به کارهای مربوط به امور را گویند. اعراب آن را کاداستر (ارقه بر وزن غرفه) گویند.
معنی واژه کاداستر بـرای عـامه مردم ایران نامأنوس و ناآشنا است و متأسفانه بسیاری از افراد تحصیل‌ کرده‌ و حتی بعضی مسؤولان نیز اطلاع‌ دقیق‌ از‌ معنی و مفهوم این واژه ندارند. ولی با توجه به اهمیت و نقش مستقیم کاداستر در زندگی فـردی و اقـتصادی واجتماعی جامعه لازم‌ است‌ آحاد‌ مردم و متصدیان امور با مفهوم کاداستر و اهمیت‌ آن در تثبیت موقعیت املاک و ارتباط جغرافیایی املاک با یکدیگر آشنایی لازم را داشته باشند. دراین مختصر، سعی شده تعریفی از‌ کاداستر‌ و نیز رونـد اجـرای آن و تـاریخچه کاداستر درجهان و ایران‌ و نهایتا تأثیر آن در رفـع اخـتلافات و دعاوی ملکی بیان شود.
در ماده یک آیین‌نامه حدود و وظایف و تشکیلات‌ کاداستر‌ مصوب 15 دیـ‌ماه 1379درخـصوص تـعریف نقشه کاداستر آمده؛ به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد‌ املاکی‌ اطلاق مـی‌شود کـه جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از این که دردفتر‌ املاک‌ ثبت‌ شده یا نشده باشد به جـهت آنـ‌که مـحدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط‌ جغرافیایی‌ آن‌ها را با یکدیگر نشان دهد و به مـنظور ثـبت مـالکیت و تسهیل در‌ حل‌ و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجرا گردد.
از نـظر‌ فـدراسیون‌ بـین المللی نقشه‌برداری (GIF) کاداستر را می‌توان فهرست مرتب‌شده‌ای از اطلاعات قطعات زمین‌ در‌ داخل مرز جغرافیایی یک کشور یا یـک مـنطقه دانست که با نقشه‌برداری از حدود و قطعات شروع‌ می‌گردد‌ و سپس سایر مشخصات موردنیاز مانند حـقوق مـلکی، کاربردی، اندازه و ارزش بـه نقشه‌ بزرگ‌ مقیاس قطعات ضمیمه شده و به‌طور رسمی به‌ ثبت‌ می‌رسد.
لکن بند اول از ماده یک قانون جامع کاداستر کشور مصوب 12/11/1393 مجلس شورای اسلامی، کاداستر یا همان حدنگار را بدین صورت تعریف می‌نماید: ” حدنگار (کاداستر): فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین است که مشخصه‌های زمین مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی و یا حقوقی به نقشه بزرگ مقیاس اضافه شده است. “
علاوه بر تعاریف فوق باید یادآور شد که حدنگاری یا همان کاداستر از یک سو مفهوم فنی دارد و از سوی دیگر مفهوم حقوقی. مفهوم حقوقی نیز از تعاریف محدود یا وسیع برخوردار است که در ذیل به آنها پرداخته می‌شود.
1. مفهوم فنی
منظور از مفهوم فنی نقشه کاداستر، در نظر گرفتن اطلاعات زمینی و جغرافیایی نقشه کاداستر می‌باشد. با این رویکرد نقشه کاداستر عبارت از اطلاعات هندسی و توصیفی ملک از قبیل موقعیت جغرافیایی ملک (جی پی اس)، حدود اربعه و حدود هندسی آن در مقیاس بزرگ نقشه ای، اعم از دیجیتال و تحریری، می‌باشد. ارائه مقیاس بزرگ از اطلاعات جغرافیایی و اطلاعات سرزمینی ضمن تضمین صحت و سرعت استفاده از نقشه‌های کاداستری باعث فراهم آوردن امکان بهره برداری‌های حقوقی (ازقبیل اخذ مالیات از اراضی و املاک)، اقتصادی و سیاسی را بوجود خواهد آورد. اطلاعات هندسی از یک فرآیند نقشه‌ای و مکانی (جغرافیایی) با کمک علوم زمینی و علوم نقشه برداری بهره می‌برد که عملیات آن در ماده 13 آیین نامه اجرایی ماده 156 قانون ثبت چنین تشریح شده بود7:
“عملیات کاداستر بطور خلاصه شامل عکسبرداری هوایی، تبدیل رقومی عکس‌ها و عملیات زمینی نقشه برداری و ویرایش و تکمیل زمینی، اضافه کردن اطلاعات زمینی، ترسیم نقشه، کنترل نهایی و راه اندازی سیستم بانک اطلاعات سرزمین است. “
اطلاعات توصیفی دارایی‌های غیر منقول نیز شامل مشخصات ملک، اطلاعات ملک، اطلاعات مالک، اطلاعات تحدید حدود، اطلاعات انتقالات و اطلاعات سند مالکیت می‌شود.8
لازم به ذکر است که به دلیل غلبه رقومی (دیجیتالی) بودن ترسیم نقشه‌های کاداستری علاوه بر مشخصه‌های هندسی، جغرافیایی و مکانی ملک، اطلاعات توصیفی ملک نیز، به صورت بهنگام و آنلاین، و توسط عملیات کامپیوتری به آن اضافه می‌شود. (مطابق ماده 5، 6 و7 قانون جامع کاداستر مصوب 1393) بنابراین وجه ممیزه این نوع نقشه‌های ملکی در قیاس با نقشه‌های سنتی و مشابه، دیجیتالی بودن و مقیاس بزرگ آن می‌باشد که باعث اعتماد به اطلاعات هندسی و توصیفی نقشه و سرعت انتقال اطلاعات است.
2. مفهوم حقوقی
همانگونه که بیان شد کاداستر یا حدنگار به لحاظ حقوقی عبارت از سیستمی که اطلاعات فنی و حقوقی داراییهای غیر منقول در آن نگهداری و مدیریت می‌شود. این نوع سیستم ملاک عمل تمامی نهادها و سازمان‌های قضایی و ثبتی می‌باشد.
از نقطه نظر حقوقی کاداستر به دنبال پاسخگویی به چهار سئوال اساسی راجع به اموال غیر منقول است. این سئوال‌ها عبارتند از:
چه کسی؟ اشاره به مالک یا قائم مقام او داشته و به شناسایی قانونی آنها توجه دارد.
چگونه؟ اشاره به شیوه انتقالات ملک و اسباب آن دارد.
کجا؟ اشاره به موقعیت جغرافیایی و حدود اربعه آن از طریق شماره‌های اصلی و فرعی ثبتی دارد.
چه مقدار؟ اشاره به کمیت و اندازه املاک دارد.
مفهوم حقوقی به لحاظ گستره تعریف “حدنگاری” به مفهوم مضیق و موسع تقسیم می‌شود:
1ـ2. مفهوم محدود کاداستر
مفهوم محدود کاداستر منصرف به “کاداستر ملکی” است که آنرا از سایر اموال کاداستر ازقبیل کاداستر مالی، کاداستر سیاسی، کاداستر زراعی، کاداستر صنعتی، و… متمایز می‌کند، این مفهوم از نقشه کاداستر در ماده یک آیین نامه مورد تصریح قرار گرفته است.
در تعریف ماده یک آیین نامه تکیه بر “املاک” به عنوان یکی از داراییهای غیر منقول می‌باشد اگرچه که در ادامه تعریف به برخی از آثار پیشگیرانه نقشه کاداستر در عرصه قضا نیز اشاره شده است. لذا مشاهده می‌شود که سایر تقسیمات نقشه کاداستر از قبیل کاداستر ارضی، کاداستر جنگلها، و… مورد توجه مقنن نبوده است، لکن این اشکال در قانون جامع کاداستر مصوب 12/11/1393 مرتفع گردیده است چنانکه ماده 3 قانون مذکور مقرر می‌دارد: “سازمان مکلف است ظرف مدت پنج سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون حدنگاری را به نحوی به انجام برساند که موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیردولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوهها، مراتع، جنگلها، دریاها، دریاچه ها، تالاب ها، اراضی مستحدث ساحلی، مسیل‌های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر گردد، به گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد. “
2ـ2. مفهوم گسترده (موسع) کاداستر
نقشه کاداستر در مفهوم گسترده به معنای کاداستر چند منظوره می‌باشد که کلیه دارائیهای غیر منقول یک کشور را در بر می‌گیرد. در این مفهوم تمامی نقاط یک کشور از سند مالکیت دیجیتال و نوین برخوردار می‌باشد و در واقع سیستم جامع اطلاعات زمین به وجود می‌آید. سیستم اخیر از طریق ارائه داده‌های فیزیکی، فضایی، ثبتی و حقوقی، باعث توانمند سازی مکانی شده و عامل بهبود مدیریت زمین می‌شود. مدیریت زمین یا زمین داری نیز با توسل بر اطلاعات پایه ای، بستر مناسبی را برای تصمیم گیری مدیریتی، اقتصادی و عمرانی به وجود آورده و باعث آمایش سرزمینی می‌گردد.
در مفهوم گسترده از کاداستر تمامی اراضی، املاک، جنگل ها، مراتع، جاده ها، صنایع و… کدگذاری شده و اطلاعات فنی و خوبی هریک از آنها از طریق سامانه الکترونیکی و پایگاه داده‌های مکانی هرآن به روز و به هنگام می‌شود.9 به عبارت دقیقتر هدف از کاداستر ملی شناسنامه دار نمودن دارایی‌های غیر منقول و هویت بخشی به آنها هست تا از این طریق نه تنها امکان مدیریت کلان مکانی فراهم گردد، بلکه از امکان سودجویی، رانت خواری و… نیز جلوگیری می‌شود.
ب) مفاهیم مشابه و مرتبط با کاداستر
از آنجایی که حقوق کاداستر از جمله زیر شاخه‌های حقوق ثبت بوده و موضوعی فرا رشته‌ای با جمع داده‌های مربوط به علوم زمینی و منابع طبیعی، علوم جغرافیا و زیست محیطی و نهایتا علم حقوق دارد، لذا بجاست تا برخی از مفاهیم مشابه و یا مرتبط با موضوع، به اختصار احصاء و توشیح گردند.
1. مفاهیم مشابه (زیرمجموعه)
مقصود از مفاهیم مشابه کلیه مفاهیم داخل در تعریف حقوقی کاداستر و نقشه کاداستر است. این مفاهیم مشتمل بر مفهوم “لایه‌های کاداستر”، “عملیات کاداستر” و “نقشه” است. در زیر به تبیین مفاهیم اخیر پرداخته خواهد شد.
1ـ1. نقشه
“نقشه عبارت است از تصویری اورتوگونال (اشعه تصویر موازی و قائم از منطقه ای) از زمین که به اندازه معینی کوچک شده (مقیاس) و بر یک سطح افقی نشان داده می‌شود”10 بنابراین تعریف کاشف به عمل می‌آید که در نقشه علاوه بر انعکاس مختصات زمین ـ به لحاظ موقع و موضع ـ صفات غیر هندسی آن نیز (بنابه ماهیت و هدف از تهیه نقشه) قید می‌گردد.
ملاحظه می‌گردد که سیر تحول عینیت نقشه از مرحله آنالوگ سنتی (نقشه‌های کاغذی) تا نقشه‌های دیجیتالی، که مزیت چند لایه‌ای و چند بعدی را در آنها فراهم آورده است، قابل استناد است. نقشه کاداستر از نوع نقشه‌های غالبا دیجیتالی با مقیاس بزرگ می‌باشد، چه اینکه نقشه‌ها از نقطه نظر اندازه به سه قسم “مقیاس کوچک”، “مقیاس متوسط” و “مقیاس بزرگ” تقسیم می‌شوند و نقشه کاداستر از نوع اخیر می‌باشد.
نقشه‌ها انواع گوناگونی دارند که بنا به هدف و ماهیت شان به نقشه‌های نظامی، زمین شناسی، خاک شناسی، گیاه شناسی، آب شناسی، تاریخی، آماری، توریستی، شهری و… تقسیم می‌شوند. لکن نقشه‌های کاداستری جزو نقشه‌های پیشرفته از نقشه‌های ثبتی به شمار می‌روند.
2ـ1. لایه‌های کاداستر
مطابق ماده 3 آیین نامه اجرایی ماده 156 قانون ثبت ـ که برابر قانون جامع کاداستر منسوخ گردیده ـ به مجموعه اطلاعات حقوقی، هندسی و فنی نقشه‌های کاداستر، لایه‌های کاداستر گفته می ـ شود. لذا لایه‌های کاداستر در بردارنده هرگونه اطلاعات ناشی از نقشه‌های کاداستری می‌باشد.
3ـ1. عملیات کاداستر
عملیات کاداستر مشعر بر عملیات فنی و نقشه برداری از املاک و داراییهای غیر منقول است، مراحل عملیات فنی به قرار زیر می‌باشد.
ـ ایجاد شبکه نقاط نقشه برداری
ـ عکسبرداری هوایی
ـ عملیات اندازه گیری
ـ نقاط کنترل زمینی
ـ تبدیل عکس به نقشه و تهیه نقشه فتوگرامتری
ـ تهیه نقشه زمینی و عملیات تکمیل زمینی
ـ استخراج اطلاعات ماهیتی و حقوقی املاک
ـ ورود اطلاعات مزبور به کامپیوتر
ـ پلاک گذاری ثبتی
ـ ایجاد لایه عرصه و نهایتا تهیه نقشه کاداستر
2 ـ مفاهیم مرتبط
شماری از مفاهیم که در ارتباط با نقشه کاداستر و مرتبط با حقوق کاداستر می‌باشند. از جمله این مفاهیم را می‌توان عبارات “زمین”، “قطعه زمین”، “سیستم اطلاعات زمین” و ” سیستم اطلاعات جغرافیایی” در نظر گرفت.
1ـ2. زمین

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

ناحیه‌ای از سطح کره زمین به همراه آب، خاک، سخره ها، معادن، هیدروکربن‌ها و هوای بالای آن گفته می‌شود که در معنای آن معادل کلمه انگلیسی Earth است و در معنای محدودتر معادل کلمه Land می‌باشد، فارق از تعریف فوق که رویکرد جغرافیایی و طبیعی دارد، زمین، به لحاظ حقوقی، عبارت است از قسمتی از داراییهای غیر منقول که بدان عرصه نیز اطلاق گردیده و از منظر نوع کاربری به کاربری تجاری، زراعی، مسکونی، اداری، تقسیم شده و از منظر تقسیمات جغرافیای سیاسی به زمین شهری و روستایی و از جهت نوع مالکیت به زمین عموم، دولتی و خصوصی تقسیم می‌شود. زمین از نقطه نظر علوم و شهرسازی نیز ممکن است به منطقه، ناحیه، بلوک و محدوده نیز تقسیم گردد.
2ـ2. قطعه زمین
قطعه زمین از نقطه نظر حقوقی سهم معین و پیوسته‌ای از سطح زمین است که در آن حقوق ملکی و علاقه واحد و یکپارچه وجود داشته باشد. مرز بین قطعات در روی زمین به وسیله تعاریف توصیفی و عملیات نقشه برداری معین می‌شود، برای کاداستر، قطعه زمین به عنوان یک واحد فضایی مبنا و پایه شناخته شده است. بنابراین قطعه زمین کاداستری ناحیه‌ای از زمین است که هویت کاملا مجزایش توسط حد قانونی، پرداخت مالیات و یا کاربرد آن تعریف می‌شود.
3ـ2. سیستم اطلاعات جغرافیایی
سیستم اطلاعات جغرافیایی به مجموعه اطلاعات در بردارنده جغرافیای عمومی، سیاسی، اقتصادی، طبیعی (زمینی) و فرهنگی گویند. چنین سیستم اطلاعاتی با ارائه اطلاعات پایه‌ای به افراد، تجار، سیاسیون و غیره، باعث تسهیل در برنامه ریزی و کارآمدی آن می‌شود. پرواضح است که سیستم اطلاعات جغرافیایی عام‌تر از سیستم اطلاعات زمین است.
4ـ2. سیستم اطلاعات زمینی
سیستم اطلاعات زمینی نوعی بانک داده‌های مکانی به حساب می‌آید. در ماده 3 از آیین نامه مسبوق الذکر هدف از ذخیره لایه‌های کاداستر را شکل گیری بانک اطلاعات سرزمینی بیان نموده است. سیستم اطلاعات زمینی در فدراسیون بین المللی نقشه برداری به صورت زیر تعریف شده است: “سیستم اطلاعات زمینی ابزاری است برای تصمیم گیری‌های قانونی، مدیریتی و اقتصادی و کمکی است برای برنامه ریزی و توسعه که از یک سو شامل پایگاه داده‌های حاوی اطلاعات فیزیکی ـ فضایی زمین ـ مرجع برای یک ناحیه مشخص و تعریف شده است و از سوی دیگر تکنیک‌های جمع آوری، به هنگام سازی، پردازش و توزیع قانونمند داده‌ها را در برمیگیرد. ” مبنای سیستم اطلاعات زمین وجود یک سیستم همگن مرجع فضایی است که کار ارتباط داده‌ها را درون سیستم با دیگر داده‌های مربوط به زمین آسانتر می‌کند. درواقع، به کمک سیستم اطلاعات زمینی می‌توان به مدیریت زمین پرداخت. اینکه چه شخص یا نهادی صلاحیت تصمیم گیری و برنامه ریزی دارد؟ اینکه نوع کاربری و حدود بهره برداری از زمین به چه شکلی باشد؟ اینکه تغییرات اولیه و ثانویه چگونه بوده و مالک یا مالکین در طول زمان چه شخص یا اشخاصی بوده اند؟ و بسیاری از الگوهای مدیریتی و عمرانی دیگر در گرو الگوی سیستم اطلاعات زمین است.11 از جمله مزیت‌های کاداستر ثبتی به وجود آوردن سیستم اطلاعات زمین است که آن نیز به نوبه خود موجب انضباط در زمین داری کشوری می‌شود.

گفتار دوم: جرایم ثبتی
فعل یا ترک فعل مجرمانه‌ای که در جریان عملیات ثبتی و یا پس از آن، با نقض قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب می‌یابد، تحت عنوان جرایم ثبتی قرارمی گیرند. این جرایم، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاری که به بار می‌آورند، جرایم پراهمیتی محسوب می‌شوند. این جرایم از نظر آثاری ـ مستقیم یا غیرمستقیم ـ که بر جای می‌گذارند، توجه خاص تدبیرکنندگان سیاست جنایی را می‌طلبد.
از این رو، با توجه به اهمیت موارد مذکور، جرایم ثبتی که به عنوان گونه‌ای از جرم‌های اقتصادی، پدیده‌ای نوظهور در سطح ملی و جهانی به شمار می‌آیند، نه تنها مانع رشد و توسعه جوامع انسانی و سلامت روابط اجتماعی و قضایی است، بلکه ارتکاب بزهکاری در این عرصه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. از دیگر سو، همانند هر جرم دیگری، درباره جرایم ثبتی نیز، اقدام‌های پیشگیرانه، مؤثرتر و کم هزینه‌تر از اقدامات سرکوبگرانه و کیفری است.
بدین سان، در وهله نخست، علت شناسی و به عبارت بهتر، شناختن علل و عوامل زمینه ساز ارتکاب این جرایم، شایان توجه است. آنگاه، در راستای کاهش یا ریشه کن کردن این عوامل و تحقق بهداشت حقوق و قضایی در عمل، باید تدابیر و اقداماتی اندیشیده شود. استفاده از ابزارهای کیفری و غیرکیفری در این زمینه می‌تواند راهکارهایی در جهت مبارزه با جرایم ثبتی باشد.
ما در این فصل ابتدا از نظر مفهوم شناسی به بررسی جرایم ثبتی پرداخته و سپس علل و عوامل ارتکاب این جرایم و نهایتا اقدامات کلی پیشگیرانه در ارتکاب این دسته از جرایم را بررسی خواهیم نمود.
الف) مفهوم شناسی جرایم ثبتی
تعریف جرم ثبتی، تفاوت جرایم ثبتی و ویژگی های جرم ثبتی از جمله مفاهیمی است که در این مرحله بررسی می نماییم.
1. تعریف جرم ثبتی
ثبت، فرایندی استمرار یافته در طول زمان و دارای چندین مرحله است. به موازات این تعدد مراحل، جرایم ثبتی نیز در برهه‌های مختلفی از فرایند ثبت، ارتکاب می‌یابند؛ اما همه آن‌ها در مرتبط بودن با فرایند ثبت، با یکدیگر مشترک هستند.
شناخت جرم ثبتی و نیز گونه‌های آن، مستلزم تبیین و تعریف جرم یا جرایم ثبتی است تا بتوان بر اساس آن، ارکان و اجزای تشکیل دهنده این گونه جرم‌ها را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد. اما همان گونه که قانونگذار ایرانی از جرم ثبتی، تعریفی ارائه نکرده است، در نوشته‌های حقوقی مربوط به حقوق ثبت نیز به تعریف این جرم، اشاره نشده و صرفا به بیان گونه‌های آن اکتفا شده است.
تنها یک تعریف از جرایم ثبتی ارائه شده است که بیان می‌دارد: “جرایم ثبتی اسناد و املاک، فعل یا ترک فعلی است که در قوانین و مقررات موضوعه کشور پیرامون ثبت اسناد و املاک، به عنوان جرم محسوب و برای آن مجازات تعیین شده است”12
اگرچه نمی‌توان مدعی نادرستی این تعریف شد، اما باید گفت که تعریف مزبور، بسیار کلی است؛ به طوری که تصویر روشن و دقیقی در ذهن مخاطب نسبت به جرم ثبتی ایجاد نمی‌کند. از این رو، با عنایت و توجه به ویژگی‌ها و نیز گونه‌های جرم ثبتی می‌توان، آن را این گونه تعریف کرد: ” فعل یا ترک فعل مجرمانه‌ای است که در جریان عملیات ثبتی و یا پس از آن، با نقض قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب می‌یابد”.

2. تفاوت جرایم ثبتی و تخلفات ثبتی
تخلفات ثبتی دارای ماهیتی متفاوت با جرایم ثبتی هستند و از لحاظ مرجع رسیدگی و پاسخ یا واکنش نسبت به آن نیز کاملا با هم متفاوت هستند.
این تخلفات به جز یک مورد و آن هم صدور سند مالکیت معارض که توسط کارکنان ثبت اسناد و املاک ارتکاب مییابد، سایر تخلفات مورد بحث توسط صنف مشخص یعنی سردفتران و دفتریاران دفاتر اسناد رسمی ارتکاب مییابند در حالی که جرایم ثبتی توسط سردفتران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است.

دسته بندی : پایان نامه ها

پاسخ دهید